Является ли дом на винтовых сваях капитальным строением или нет

Свайно-винтовые фундаменты широко используются для строительства частных жилых строений. Поэтому достаточно часто возникают следующие вопросы: считается ли дом на винтовых сваях капитальным строением и нужно ли его регистрировать? Ведь признаки оценки капитальности объектов меняются с развитием строительных технологий, и разобраться с ними бывает достаточно сложно. В нашей статье мы постараемся разобраться во всех нюансах.

Содержание

Основные понятия

Выяснение принадлежности свайных конструкций к объектам недвижимости — не праздный интерес, ведь в последние десятилетия они стали популярной практикой в частном строительстве. Уже не только гаражи и навесы устанавливают на металлических столбах, но и садовые домики, жилые каркасные дома для постоянного проживания. До недавнего времени капитальность являлась характеристикой построек, имеющих непосредственную связь с землей и стоящих на ж/б основании.

Что по этому поводу написано в Градостроительном кодексе?

В категорию капитального строительства включаются строения, здания, объекты, сооружения (включая незавершенные), которые признаны капитальными (ст.1 п.10).
В категорию некапитального строительства включаются те сооружения и строения, у которых отсутствует прочная связь с землей, возможен перенос без нанесения значительного ущерба со 100% сохранением функциональности (ст. 1 п.10.2).

Исходя из вышесказанного, дом на винтовых сваях будет капитальным строением если присутствуют 2 следующих признака:

Нельзя переместить на новое место без причинения ему существенного ущерба. На свайных фундаментах преимущественно строят каркасные дома, бревенчатые срубы, щитовые домики, однако есть и здания из газосиликатных блоков, кирпича. Последние вообще невозможно перенести, а деревянные сооружения хотя и переносятся иногда, но ущерб при этом может быть значительный.
Нельзя разобрать с тем, чтобы собрать на другом месте в точности как было. Хотя большинство деревянных, каркасных и щитовых построек можно разобрать и потом собрать, это же правило работает и в отношении модульных быстровозводимых зданий. Однако в их отношении вопрос о капитальности не поднимается.

Получается, что свайно-винтовая конструкция имеет неразрывную связь с землей и точно так же передает нагрузку на грунт. Кроме того, это будет гарантированно капитальное строительство, если сделать бетонный ростверк или есть металлическая обвязка швеллером или уголком.

А что с хозпостройками?

В отношении хозяйственных построек, к которым относятся хозблок, бытовка, сарай, баня, теплица, применяются те же критерии, что и для жилых строений. В остальных случаях они будут движимым имуществом, которое не регистрируется в ЕГРН и не облагается налогом. Для одной хозпостройки площадью менее 50 м², даже если она признана недвижимостью и внесена в ЕГРН, может быть применена льгота — налог на нее не начисляется. Причем запрещено использовать ее для предпринимательской деятельности.

Нужно ли регистрировать дом на винтовых сваях?

Гражданский кодекс РФ (ст. 130, п. 1) указывает на принадлежность к недвижимости не только земельных участков либо участков недр, но и связанных с ними прочными связями объектов. К числу таковых относятся и постройки на свайных фундаментах. Уже ст. 131 в п.1 того же кодекса предписывает проводить государственную регистрацию любых объектов, признанных недвижимостью, в соответствующем государственном реестре.

Внимание! Согласно Федеральному закону от 26.12.2024 № 487-ФЗ с 01.03.2025 отсутствие регистрации на капитальные строения, расположенные на участке, грозит собственнику штрафом в пределах 1,5-5 тыс. рублей, который может быть начислен не один раз.

Зачем нужно регистрировать

Согласно законодательству, право собственности на недвижимость и, соответственно, возможность проводить сделки с ней (продажа, покупка, аренда), возникает только при внесении объекта в ЕГРН (реестр недвижимости). Это одна из главных причин, по которой владелец должен зарегистрировать свою постройку, признанную капитальной.

Второй повод для регистрации — любая недвижимость облагается налогом. Без внесения в ЕГРН налоговые органы не смогут поставить на учет возведенное сооружение, поскольку у них не будет о нем информации. А уклонение от налогов чревато неприятными последствиями.

Внимание! Сделать это необходимо без затяжек — незарегистрированные постройки (как приобретенные, так и возведенные) могут стать поводом для начисления штрафа в размере 20% от неудержанного налога за последние три года (плюс придется уплатить налог).

Как зарегистрировать дом на сваях

Когда исчезли сомнения, является ли свайный фундамент капитальным строением, для беспрепятственной регистрации нужно:

Направить в администрацию по месту нахождения участка уведомление: 1 — о начале строительства, 2 — о его окончании. Администрация вышлет проверку и удостоверится, что все нормы соблюдены и предоставит справку соответствия.
Сделать технический план (можно заказать в БТИ или у кадастрового инженера).
Выслать заявление в Росреестр, чтобы получить право собственности.

Для развития частного сектора и наращивания налоговой базы государство в 2006 г. запустило программу «дачная амнистия», позволяющую осуществить регистрацию дома на винтовых сваях по упрощенной процедуре. В нормативный акт вносилось несколько исправлений, а его действие продлили до 01.03.2031. До недавнего времени под нее подпадали только садовые дома, но последние изменения позволили включить в список земель участки для подсобного хозяйства, а также территории под ИЖС. Для регистрации по данной программе потребуется:

технический план;
выписка из ЕГРН о праве собственности на землю;
оплата госпошлины.

В этом случае бюрократические задержки и возможные конфликты с администрацией исключены — достаточно лишь найти толкового специалиста для создания техплана.

Видео описание

Заключение

Законодательство не дает точного ответа на вопрос: винтовые сваи — это капитальный фундамент или нет? При оценке этого критерия решающее слово остается за кадастровым инженером. Практика показывает, что в большинстве случаев свайно-винтовой фундамент будет признан капитальным. Благодаря дачной амнистии разрешена регистрация почти всех построек, в том числе и сооружений на стальных опорах.